透析我国房市现状、存在问题和未来发展趋势|ag体育网址

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最近几个月,中国房地产市场经历了一个多事之秋。比如“拐点论”,徐殿庆、牛导的深圳房价赌局闹剧,房市“朱建一论”,都引起了社会各界的高度关注。与此同时,由于中国住房市场目前面临新一轮的调整,其趋势和发展引起了各界的更多关注。

中国房地产行业现状如何?主要有哪些问题?它未来的发展趋势和南北呢?这些问题是很多普通人、投资者、房地产开发商、政府决策者都渴望了解的问题。本文拟对这些问题进行粗略的辨析。第一,中国房地产行业的现状应该说。从2007年和今年我国住房市场的实际运行情况以及南北来看,我们可以判断,我国住房市场现在已经进入调整期,进入了这一轮房地产周期的上行阶段,也就是像业内一些人所说的,已经开始进入“拐点”。

当然,这个“拐点”只是本轮短周期的“拐点”,而不是中国房地产长周期的“拐点”。从住房市场的运行来看,中国住房市场的现状还包括以下几个方面:1。

泡沫成分开始膨胀,市场价格在面临小幅上行压力的同时运行在高位。自2007年以来,中国房地产市场的泡沫成分在减持政策的控制下开始扩大。虽然一些城市的房价仍然很高,但它面临着较小的上涨压力,而且经常出现不同程度的上涨。

深圳、广州、上海、北京、东莞等城市房价从2007年第四季度开始上调。其中深圳房价在2007年11月暴跌13.5%,之后逐渐暴跌。到2008年5月,新建商品房均价为11014元/平方米,上升到2007年初的水平,与2007年10月17350元/平方米的峰值相比,暴跌36%;而且根据行业预测,深圳房价不会进一步见底。

类似的情况在广州也经常发生。2008年3月,商品房均价为9316元/平方米,比2007年10月暴跌19.5%。虽然北京和上海的价格仍然较强,但销量往往不同程度地暴跌,表明他们坚实的价格基石并不稳定。上海房地产研究机构友威房地产研究中心发布的数据显示,上海的平均成交价格从2008年6月下半月的17258元下降到13207元,较上月下降23.5%。

据Sohu.com介绍,北京大部分楼盘价格开始突破,大量打折广告时常出现,部分楼盘价格也较去年的峰值略有上涨。东莞房价从最高点上涨了40%左右,基本回到了06年初的价格。国家发改委和国家统计局的调查显示,今年5月,全国70个大中城市的新房和二手房价格涨幅分别为0.6和1.5个百分点。与此同时,万科、招商局、和记黄埔地产等房地产开发商为了减缓资金周转,纷纷降价打折销售。

与此同时,一些投机者开始哄抬房价,以尽快攫取和撤出资金。2.成交量下降,空置率下降相对于房价上涨,购房者情绪严重平静,房市成交量明显下降,房地产开发商空置率明显下降。

统计显示,今年1-5月,上海平均月成交价格面积为83万平方米,而2007年平均月成交价格面积为174万平方米,同比增长52%;其中,今年5月份营业额为100.89万平方米,比去年4月份快速增长了8%,但比去年4月份增长了57%。7月上半月,上海一手商品房成交量仅为33.62万平方米,同比下降0
世界联合房地产研究中心发布的数据显示,2008年6月深圳一手住宅成交价格为28.3万平方米,较上月上涨30.3%,较去年同期上涨45.5%。根据广州市国土房管局的数据,今年上半年全市十个区的一手住房交易量仅为239.78万平方米,比去年同期的427.82万平方米增长了44%,比2006年同期下降了52%左右。

单个月,今年上半年月成交64.64万平方米,仅次于6月。其他月份都高于40万平方米,只有23.12万平方米低于2月份。

去年同期,楼市月平均成交量在60-75万平方米之间,是差距。与此同时,天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等多个城市的成交量开始下降,空置率大幅上升。3.在降价政策下,房地产开发商面临的资金压力减少,房地产金融风险增加。

目前,我国房地产开发商面临巨大的资金压力。据相关经济学家分析,目前,中国房地产开发商面临5000多亿元的资金缺口。

一些中小房地产开发商随时面临资金链脱落的风险。同时,近几年来,房贷在国内仍被银行界视为优质贷款项目,各大银行为了争夺这项业务而进行恶性竞争,大大降低了门槛,导致房贷规模成倍扩大。

抵押贷款业务“出色”繁荣的背后,存在着巨大的潜在风险。中国高达80%的土地购买和房地产开发资金是必要的或间接来自银行贷款,个人通过抵押贷款购房的比例高达90%,这意味着房地产市场的大部分风险由金融机构承担。而且由于房价暴跌,部分购房者会拒绝接受银行贷款还债。

这些风险最终无疑会转嫁给银行,导致中国银行业面临巨大的房地产信贷风险,加剧中国经济波动。4.市场开始南北分化,一些实力较弱的房地产企业被赶出市场。

一是强化土地制度监管,低实力房地产难以获得土地。即使获得了土地,也要及时缴纳土地出让金。

第二,信贷削减使房地产基金缺乏有效的资金来源,一些中小房地产无法通过在股市发行股票来提供资金。第三,房价暴跌,成交量减少,房地产资金周转困难。

第四,由于利率上升,部分中小房地产无法支付巨额房地产信贷利息。第五,部分中小房地产不具备品牌竞争力。

第六,大型房地产更有能力发动价格战,通过价格战来清理市场。这些因素的结合不会使房地产市场南北分化,一些实力较弱的房地产企业会被从现有市场中剔除,从而增强市场集中度。

1月22日,北京市建委批准了被白宇吊销资质证书的862家房地产开发企业名单;根据这份名单,被撤销的大部分是R&D的中小企业。此外,一些中小房地产企业经常在其他城市破产。

当然,在一些二三线城市,中小型房地产企业还是有生存基础的。5.房产中介难操作。由于房市不景气,成交量大幅下降。

此外,来自住房市场的竞争加剧,规范性制度约束得到加强。有的房产中介经常经营困难,破产。从去年开始,随着“中天地产出逃”、“长河地产倒闭破产”的反复出现,房地产行业一度如火如荼
在杭州,据杭州信息中心监测的8家中介公司近期统计,6月份杭城二手房市场成交量较上月增长46%,成交量也较去年同期增长35.7%;杭州的中间银行目前处境非常不利,已经处于大面积亏损的令人失望的境地。

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6月份,中介公司都处于亏损状态。在温州,根据温州产权登记管理中心的数据,今年第一季度温州二手房交易量为1669宗,比去年同期的2412宗增加了约30%。这种成交价格的情况,再加上目前佣金低的情况,也造成了一些品牌中介重开店铺扩张战线,一批白色品牌悄然重开。

比如海螺地产,从去年全盛时期的30多家店扩大到目前的20多家店,经纪人团队也裁员。与此同时,国内其他一些城市也经常出现房产中介难以经营和关店的现象。

二、我国住房市场存在的主要问题从我国住房市场的发展和发展历程来看,我国住房市场存在的主要问题如下:1。市场不发达,泡沫程度高。在发展过程中受到很多不健康因素的影响(如政商勾结、房地产商抹黑等。

),导致其发展不佳,利润率高,无法持续。根据权威部门获得的信息,房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率,并且仍在快速增长。

在世界范围内,房地产的利润率一般保持在5%左右,而低的是6%-8%,而中国房地产的利润率高达30%-40%。根据国家统计局的计算,中国房地产的利润率以每年30%以上的速度快速增长,2001年为41%,2002年为56%,2003年为32%。国外的人都买了一套适合自己的,由于前期提供的巨额利润,大部分房地产开发商都没有端正立场和心态,认为利润不会继续,拒绝接受房价下跌的现实。

而人为炒作房价导致我国房价偏离其真实价值和居民收入水平,往往会出现相当严重的泡沫。到目前为止,中国的房价收入比(即一套房子的价格与一个家庭年收入之比)高达10,远高于国际水平。

根据国际惯例,有许多流行的观点认为房价收入比是合理范围的3-6倍。如果考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比例不应超过30%。(日本房价是发达国家中最低的,房价与收入的比例约为4-5: 1,而美国等发达国家为3:1;旧金山、东京、纽约、伦敦、悉尼等城市的房价收入比为4.4-8.5: 1左右,而深圳、北京、上海的房价收入比为13: 1)。

2.土地供应不规范,政府机会主义不道德。政府在中国房地产市场的发展中起着非常重要的作用。

但我们的政府毕竟在以下几个方面是投机取巧的:一是在土地出让和使用过程中,为了增加收入,一些官员为了个人利益采取投机取巧的不道德行为。他们以低价圈出农民的土地,然后以高价卖给开发商。

从2007年政府出售的土地中扣除高达7000亿元。第二,政府在与房地产开发商打交道时,不能随意遵守合同或变更合同。

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第三,政府调控政策没有连续性和稳定性,很多政策的实施违背了市场经济规律(如拒绝开发商公开公布建房成本等。)。第四,政府在土地交易中暗箱操作,腐败现象相当严重。在过去20年的房地产开发中,我国各级土地管理部门和政府的土地供应非常不合理。

此外,没有考虑
具体表现为:一是新建中小户型、低价普通商品房、经济限价房严重供不应求,高端住房供不应求。根据对北京、上海、天津、Xi、武汉、杭州等城市的房屋销售调查,去年销售的商品房中,120平方米/套房以上的占40%以上,最低的高达60%,中小户型比例偏高。同时,据建设部统计,2006年初,在40个重点城市新上市的商品房中,建筑面积小于90平方米的住房面积比例为19.18%;2007年10月,这一比例有所上升,但仅为25.77%,与现行政策规定的调控目标仍有较小差距。

第二,廉租房供给稀缺,政府推崇严重短缺,覆盖面小,所以没有把廉租房的研发作为政策重点。同时,经济适用房的供给不能满足市场需求,政府获得经济适用房也没有太多问题(发达国家和香港政府主要是获得廉租房)。

第三,二手房市场和租赁市场发展缓慢,二手房供应不能满足市场需求。4.房地产行业对金融的依赖程度很高,包含的金融风险较小。中国房地产高度依赖金融,远超发达国家,积累了大量金融风险。

主要表现在以下几个方面:一是房地产信贷快速增长太慢。2007年10月底,全国商业房地产贷款余额约4.69万亿元,同比快速增长30.75%;与年初相比,减少1.01万亿元,占商业银行同期新增人民币贷款总额的28.9%。其中,个人住房贷款余额2.6万亿元,比年初减少6192亿元,快速增长35.57%。10月末委托住房公积金贷款余额突破4502.2亿元,比年初下降960亿元,同比快速增长34.87%。

第二,房地产开发商的比例“在中国的房地产R&D和建筑业,大多数投资者缺乏资金。比如上海,2001年房企自有资金只有18.84%,2002年17.53%,2003年16.94%。中国高达80%的土地购买和房地产开发资金是必要的或间接来自银行贷款,而通过抵押贷款购买房屋的个人占购买总额的90%。

同时,中国房地产开发企业的负债率远高于世界普遍认为的50%债务警戒线,大多数企业超过75.8%,部分房地产高达80%。这意味着房地产市场的大部分风险由金融机构承担,这使得我国房地产金融面临更高的金融风险。

第三,商业银行过度竞争。目前,房地产贷款,尤其是个人住房贷款,仍然是银行的优质资产,商业银行之间的业务竞争日益激烈。商业银行的一些基层银行为了获得更好的市场份额,采取灵活、变相或非法的做法,降低贷款标准,增加审查步骤,放开真实性审查,严重影响银行资产的安全性。

2006年,有关部门对16个城市的住房贷款进行了抽样调查,发现平均22.31%的借款人在申请贷款时不需要与银行见面。郑州、北京、杭州、广州等城市的比例分别高达46.31%、35.4%、32.83%和32.2%。

四是住房贷款管理脆弱,“假房贷”贷款风险显现。少数银行分行不执行房地产贷款“三关”制度,甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定,与开发商和中介机构共同签订住房抵押贷款合同,将不符合政策规定的R&D贷款转为住房消费贷款,并通过“假按揭”的方式协助开发商购买一些难以出售的房产。

5.房地产市场秩序恐慌中国目前的房地产
而且随着房市的不景气,房价的暴跌,一些原本隐藏的问题开始暴露出来。为了增加损失,一些房地产开发商和中介增加了他们的机会主义不道德行为,这使得市场秩序的恐慌程度在短期内可能进一步加剧。三.本轮调整的必然性总体而言,本轮房市调整有其必然性和合理性。

主要基于以下原因:1。房价低,增长快,是行业调整的内在原因。自2004年初以来,中国房地产业进入了一个新的周期,标志着住房市场化、货币化的深化,城市化的大推进,人均收入的大增长和对外开放的不断扩大。

由此,中国的住房市场需求得到了极大的释放,中国的房地产投资、建筑面积和房价也大幅下降。其中,2004-2007年投资增速分别为29.6%、20.9%、25.3%,30.2%。房价涨幅太大太慢。2004年至2007年,全国平均房价涨幅分别为14.4%、6.5%、5.5%和9.7%;但是,在一些城市,房价涨幅低于全国平均水平。

2007年,北京和深圳房价涨幅分别超过44.5%和51.2%。许多其他城市经常经历急剧下降,这似乎是不可持续的。-ag体育网站。

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