ag体育网址-房地产市场消费需求分析

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ag体育网址:在没有国际金融危机影响的情况下,2008年房地产总投资、建筑面积、新开工面积、竣工面积、土地购买面积、商品房销售面积等一系列相关指标的增速往往出现大幅反弹。但是,利用平静的市场氛围的出现,预示着宏观环境更好的发展趋势,如对住房市场化货币化的认识、城市化的推进、人均收入的提高和对外开放的不断扩大。丰富的市场需求和巨大的潜力仍然是现阶段中国房地产市场需求的基本特征。

1.房地产市场需求影响因素分析1。人口因素中国是一个人口大国,人口增长迅速。到2008年底,中国总人口高达13亿,自然增长率高达5。

随着人口的减少和人口结构的变化,房地产作为生产和生活的必需品,必须由大量的市场提供。这种由人口因素导致的刚性市场需求是使得房地产市场需求充裕的最重要因素。如果小康生活的生活水平按每人25平方米计算,那么中国现有居民超过小康生活水平的实际住房需求高达300亿平方米,加上这13亿人工作、自学、休闲、娱乐所必需的经营、生产和公共设施,将极大地推动中国房地产市场的发展。

本世纪初,20世纪10年代出生的婴儿潮一代逐渐开始工作、重组家庭、生孩子,这无疑将释放出大量的房地产市场需求。同时,本世纪初出生的新生儿总数仍处于较高水平。

因此可以区分出,未来30年,我国房地产市场由于人口因素的需求依然旺盛。同时,随着近年来人们观念的发展,我国的家庭结构发生了很大的变化,呈现出家庭规模不断扩大、家庭数量不断增加的趋势。

大部分年轻人婚后不愿与父母同住,使得我们人口多、家庭大的传统家庭结构发生变化;随着计划生育政策的扩大,三口之家和老年人群体的家庭结构更加广泛。因此,在中国住宅房地产需求不断扩大的同时,住房结构也在变小。2.城市化因素目前,中国正处于快速城市化时期。据相关数据显示,2007年中国城镇化率为44.9%,年均增长1%左右。

根据“十一五”规划,2010年中国城镇化母率将超过47%,预计2020年将超过60%。城市化进程缓慢,肯定会给额外的城市人口带来首次置业者的市场需求。按照中国13亿总人口和1%的城镇化母体率年均增长率,估计每年会有多达1300万人成为城市新增人口,这些人对房地产有一定程度的刚性市场需求。

因此,城市化已经成为房地产市场的另一个最重要的因素。人口的迁移和流动不仅降低了房地产的市场总需求,而且在相当程度上改变了市场需求结构。比如农民工关注农民工公寓,公寓小,价格低;刚步入社会的大学毕业生更自由选择单身公寓或经济适用房;白领更注重生活在舒适便捷的中高档社区。

3.收入因素随着经济的缓慢发展,农村居民收入也呈现出快速增长的趋势。根据国家统计局的数据,2007年农村居民人均收入为4140元,城镇居民人均收入为13786元,扣除物价上涨因素后,分别比上年增长9.5%和12.2%;2008年,城乡居民人均收入分别为4761元和15781元,实际分别下降了8.0%和8.4%。

根据马斯洛的“市场需求层次理论”
因此,收入因素创造的日益增长的需求也是中国房地产市场高需求运行的最重要原因。4.城市土地收购与改造的因素随着工业化和城市化的缓慢发展,大中型城市改造旧城和收购土地建房的力度大大增加。据相关资料显示,全国每年征地计划约1.3亿平方米,实际征地面积约1亿平方米。按照“拆一建一还一”的原则,城市征地拆迁带来的被动的住房市场需求也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因之一。

5.投资投机因素随着我国经济发展缓慢,房价持续高位运行,国内外资金通过各种渠道流向我国房地产市场,房地产投资投机市场需求明显增加。根据投资投机资金的来源不同,可以非常简单地分为国内资金和国外资金。

首先看国内资金投入的因素。由于社会保障体系缓慢,国内居民对保障医疗、教育和养老缺乏信心,担心未来生活的不确定性;但由于储蓄利率低、股票等理财产品投资风险高、通胀压力大、价格上涨缓慢等因素,很多居民将可入住、可出租、可出售的房地产投资作为最重要的电子货币资产保值手段。

外资关注中国房地产投资投机主要有两个原因。第一,随着中国经济在世界经济中地位的大幅度提高,他们必须大幅度降低在中国的资产比重;其次,人民币贬值使他们期望得到汇率和房地产价格下跌的双重好处。

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